房地產(chǎn)商和銀行合作這并不是什么內(nèi)幕，辦理過房產(chǎn)
抵押貸款的朋友都知道，您去買房的時候，售樓處就可以為您協(xié)助辦理
抵押貸款，那么房產(chǎn)商和
銀行貸款之間是如何合作的？
一、樓盤審查
在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房
貸款的樓盤進(jìn)行審查，樓盤審查操作流程為：開發(fā)商申請→項目調(diào)查→審查、審批→簽訂項目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。
房地產(chǎn)公司提出申請，信用社（部）要求房地產(chǎn)公司（以下簡稱“開發(fā)商”）提交以下資料：
1、書面申請；
2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、
貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；
3、項目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預(yù)算資料、商品房預(yù)售許可證等。
4、農(nóng)村信用社認(rèn)為需要提供其他資料。
項目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調(diào)查，核實資料、項目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協(xié)議》。
二、發(fā)放貸款操作流程
具體流程為：借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔(dān)保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。
（一）借款人申請
借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：
1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；
2、婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，未婚的提供未婚證明書）；
3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于２０％的規(guī)定；購買商業(yè)門面的首付款比例不得低于40%。
4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；
5、共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明；
6、借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。
（二）受理和調(diào)查
信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進(jìn)行調(diào)查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：
1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；
2、屋價格是否合理，與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當(dāng)；
3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；
4、抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產(chǎn)評估報告及他項權(quán)利證書。
（三）貸款審查、審批
銀行審貸部門重點審查：
1、購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款;
2、所購房屋價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當(dāng)，必要時可委托具有房地產(chǎn)評詁資質(zhì)的機構(gòu)進(jìn)行評詁；
3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；
4、借款人償還貸款本息的能力；
審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權(quán)審批人審批。簽訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。
在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。
發(fā)放貸款時，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時借款人簽署《劃款扣款授權(quán)書》，信用社將款項直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。
信貸部門應(yīng)在發(fā)放貸款后10個工作日內(nèi)完成資料歸檔。
